Ein echtes Schnäppchen oder doch die Katze im Sack?

Auch bei einer Zwangsversteigerung können Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen. Ganz egal, ob ein Grundstück mit Häuschen, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht. Ich informiere Sie gerne über die wichtigsten Grundlagen, die sie als Bieter im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens kennen sollten.

Das Versteigerungsverfahren findet vor dem jeweils zuständigen Amtsgericht statt und wird von einem Rechtspfleger oder einer Rechtspflegerin durchgeführt. Der genaue Termin und die Höhe der Sicherheitsleistung werden mindestens sechs Wochen vorher durch Aushang und im Internet veröffentlicht. Der Wert des Objektes wird durch einen Sachverständigen ermittelt, der vom Vollstreckungsgericht als Gutachter bestellt wird. Anhand dieser Ermittlung wird dann durch das Vollstreckungsgericht der Verkehrswert festgesetzt. Dieses erstellte Gutachten kann im Normalfall im Vorfeld des Termins im Amtsgericht eingesehen werden, spätestens jedoch liegt es während des Termins zur Einsicht im Gerichtssaal aus.

Ein normales Versteigerungsverfahren verläuft immer in folgendem Muster:

Bekanntmachungsphase

Nehmen Sie im jeweiligen Sitzungssaal Platz und hören Sie zunächst in der Bekanntmachungsphase aufmerksam zu. Der Rechtspfleger/die Rechtspflegerin trägt die genauen Versteigerungsbedingungen vor und informiert nochmals zusammenfassend über das zur Versteigerung stehende Objekt. Außerdem wird ausdrücklich auf außergewöhnliche Umstände aufmerksam gemacht, beispielsweise auf im Grundbuch enthaltene Rechte, die nicht durch das Verfahren zur Löschung kommen, sogenannte bestehen bleibende Rechte. Bei einer Nichtbeachtung dieser Rechte könnte es ein böses Erwachen geben.

Bietstunde

Nun folgt die Bietstunde. Ihr Beginn wird mit exakter Uhrzeit vom zuständigen Rechtspfleger/ der zuständigen Rechtspflegerin nach der Bekanntmachungsphase erklärt. Sie dauert mindestens 30 Minuten. Es entsteht kein Vorteil, wenn man mit einer Gebotsabgabe bis zur 29. Minute abwartet, denn die Bietzeit wird bei weiteren Geboten verlängert. Dies geschieht so lange bis jeder sein höchstes Gebot abgegeben hat, bzw. bis niemand mehr höher bieten möchte. Die Bietzeit kann also durchaus einmal deutlich länger dauern als die gesetzlich vorgeschriebene Mindestzeit von einer halben Stunde.

Wichtig zu wissen ist, dass beim ersten Versteigerungstermin sogenannte Wertgrenzen bestehen. Das bedeutet konkret für Sie,  dass beim ersten Termin kein Zuschlag auf ein Gebot erfolgen wird, das unter 50 % des Verkehrswertes (unterhalb der 5/10-Grenze) liegt. Dies ist die von Amts wegen durch das Vollstreckungsgericht zu beachtende Wertgrenze. Darüber hinaus kann ein hierzu berechtigter Gläubiger einen Antrag nach § 74 a ZVG stellen, wenn die 7/10-Grenze (70 % des Verkehrswerts) nicht erreicht wurde. Die Zuschlagsversagung erfolgt in diesem Fall jedoch nur auf Antrag des Gläubigers.  

In der Bietzeit kann grundsätzlich jeder Bieter ein Gebot abgeben. Dabei ist zu beachten, dass Sie Ihr erstes Gebot vorne am Tisch des Rechtspflegers/ der Rechtspflegerin abgeben müssen, da Sie Ihre Personalien angeben müssen. Falls Sie für einen Dritten bieten möchten, müssen Sie eine notariell beurkundete Bietvollmacht vorlegen. Eine solche ist auch bei einem Gemeinschaftserwerb für den abwesenden Ehepartner dringend notwendig. Als Vertreter einer Handelsgesellschaft brauchen Sie zudem einen amtlichen Handelsregisterauszug neuen Datums zum Nachweis der Vertretungsmacht.

Häufig beantragt der Gläubigervertreter direkt nach Abgabe eines Gebots eine Sicherheitsleistung. Diese beträgt regelmäßig 10% des Verkehrswertes des Objektes. Der exakte Betrag der Sicherheitsleistung kann entweder im Vorhinein per Überweisung an die Gerichtskasse überwiesen  oder im Termin  durch Scheckvorlage, durch einen von einer Sparkasse oder Bank ausgestellten Verrechnungsscheck (auch Bundesbankscheck) oder durch eine unbefristete Bürgschaft eines Kreditinstitutes in Höhe des Sicherheitsbetrages vorgelegt werden. Kann ein Bieter die geforderte Sicherheitsleistung nicht erbringen oder nachweisen, so ist eine Gebotsabgabe durch diese Person zwar prinzipiell möglich, doch in diesem Fall muss das Gebot durch das Versteigerungsgericht zurückgewiesen werden.

Wenn Sie ein wirksames zulässiges erstes Gebot abgegeben haben, können Sie weitere Gebote dann von Ihrem Platz aus abgeben. Sobald die 30 Minuten abgelaufen sind, gibt der Rechtspfleger/ die Rechtspflegerin das aktuell höchste Gebot nochmals durch dreimaligen Aufruf bekannt und fragt nochmals nach weiteren höheren Geboten. Jetzt ist Ihre letzte Chance Ihr Gebot zu erhöhen, falls das Höchstgebot nicht von Ihnen abgegeben wurde. Erfolgen keine weiteren Gebote, wird die Bietstunde offiziell geschlossen. Gebote können ab diesem Zeitpunkt nicht mehr abgegeben werden.

Zuschlagsverhandlungen

Der Rechtspfleger/ die Rechtspflegerin stellt nun fest, ob ein Grund zur Zuschlagsversagung von Amts wegen besteht. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn das Höchstgebot 5/10 des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Außerdem hat der Gläubigervertreter verschiedene Möglichkeiten, den Zuschlag versagen zu lassen, was er tun wird, wenn das Höchstgebot unter den Erlöserwartungen des Gläubigers / der Gläubigerin liegt. Ist dem so, wird der Termin trotz des vorliegenden Gebotes ohne Zuschlag beendet. Erfolgen keinerlei Anträge, so wird der Zuschlag erteilt. Die Person mit dem Höchstgebot wird direkt mit Zuschlagsbeschluss Eigentümer des Versteigerungsobjektes. Eine zusätzliche notarielle Beurkundung ist nicht notwendig. Dann ist der Versteigerungstermin beendet.

Weitere Informationen

Sind Sie nun der neue Eigentümer, müssen Sie Ihren gebotenen Preis abzüglich bereits eventuell erbrachter Sicherheitsleistung bis zum festgesetzten Verteilungstermin, der ca. 4-6 Wochen nach Verkündung des Zuschlagbeschlusses stattfindet, an das Gericht zahlen. Auf den ausstehenden Betrag sind zusätzlich Zinsen in Höhe von 4% für die Zeit vom Zuschlagstermin bis zum Verteilungstermin zu zahlen. Wollen Sie diese zusätzlichen Kosten sparen, so können Sie den Betrag bereits vorher bei der Gerichtskasse hinterlegen. Dies muss immer mit einem förmlichen Hinterlegungsantrag einhergehen. Nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung (diese wird durch das Finanzamt ausgestellt) werden Sie dann als neuer Eigentümer in das meist, aufgrund der Zwangsversteigerung, „reine“ Grundbuch eingetragen.

Sich seinen Traum vom Eigenheim in einer Versteigerung zu erfüllen, kann ein Risiko, aber auch die echte Chance auf ein richtiges Schnäppchen sein. Schauen Sie sich einfach einmal einen Versteigerungstermin ganz unverbindlich an. Diese Termine sind öffentlich. Derzeit könnte es natürlich aufgrund der Covid-19 Pandemie zu Ausnahmeregelungen durch die Amtsgerichte und die verantwortlichen Rechtspfleger und Rechtspflegerinnen kommen. Ich unterstütze Sie gerne auf Ihrem Weg zum Eigenheim.